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Frankfurt, 02. Oktober 2019 – “Order“. Ob dieser mittlerweile fast zum Kultstatus aufgestiegene Ausruf des britischen Parlamentsvorsitzenden es zum Wort des Jahres schafft, bleibt abzuwarten. Dennoch lassen sich mit diesem Wort zahlreiche aktuelle politische und wirtschaftliche Turbulenzen assoziieren, auch abseits der teilweise tumultartigen Szenen im britischen Unterhaus.

Politisch scheint die Welt schon seit längerem aus dem Ruder zu laufen. Bislang gelang es den Notenbanken aber, mit ihren – durchaus nicht unumstrittenen – geldpolitischen Maßnahmen ein Durchsickern auf die Konjunktur halbwegs zu vermeiden. So hat die amerikanische Zentralbank (FED) bereits wieder einen Zinssenkungskurs eingeschlagen und auch die Europäische Zentralbank (EZB) versucht, mit geldpolitischen Lockerungen die Investitionsbereitschaft der Unternehmen und mit Strafzinsen die Kreditvergabe der Banken anzukurbeln. Faktisch bleiben die Märkte damit auch für die nächste Zeit am Tropf der Zentralbanken. Zinssteigerungen sind wohl zumindest bis 2021 ausgeschlossen, mit allen positiven und negativen Implikationen für Kreditnehmer einerseits und Anleger andererseits. Besonders institutionellen Investoren setzt die langanhaltende Niedrigzinsphase mit den gekoppelten Minuszinsen fürs Geld-Parken mittlerweile gehörig zu. In den letzten Jahren wurde versucht, die Renditen mit einer Erhöhung des Anlagerisikos auszugleichen, doch die Stimmung hat sich angesichts der konjunkturellen Entwicklung in den letzten Monaten gedreht. Der Risikoappetit hat deutlich abgenommen und Sicherheit steht aktuell wieder vermehrt im Fokus. Die Anlagestrategien werden damit allerdings deutlich komplexer und komplizierter, und je mehr Anleihen als Investmentvehikel nahezu ausfallen, desto mehr rücken alternative Investments, zu denen auch Immobilien gehören, in den Vordergrund. Um das Positive in dieser komplexen Gemengelage zu identifizieren, betont Timo Tschammler, CEO JLL Germany. „Institutionelle Investoren scheinen sich gut vorzubereiten und das Risikomanagement funktioniert, so dass eine mögliche Rezession sie im Fall der Fälle nicht als Schock und unvorbereitet trifft – ein sehr wesentlicher Unterschied zur Lage der Jahre 2007/2008.“

Transaktionsvolumen1 mit bestem drittem Quartal aller Zeiten – Interesse an Unternehmensbeteiligungen steigt signifikant

„Exogene Störfeuer? Hohe Preise? Davon ist am deutschen Investmentmarkt angesichts des äußerst aktiven und nachfragestarken dritten Quartals fast nichts zu spüren. Ende September steht ein Transaktionsvolumen von insgesamt 57,3 Mrd. Euro inklusive Living für das bisherige Dreivierteljahr“, so Timo Tschammler. Das ist in etwa das Niveau des Vorjahres (+ 1 %). Insbesondere eine Reihe großvolumiger Abschlüsse zwischen Juli und September hat zu diesem starken Ergebnis beigetragen. Timo Tschammler: „Fünf der zehn größten Transaktionen des Jahres 2019 fanden im dritten Quartal statt. Auffällig im abgelaufenen Quartal ist das offensichtlich gestiegene Interesse der Investoren an Unternehmensbeteiligungen. Allein auf solche Beteiligungstransaktionen entfielen mehr als 4 Mrd. Euro und damit etwa ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens in den Monaten Juli bis Ende September. Unternehmensbeteiligungen erfüllen durchaus die definitorischen Grundlagen einer Immobilieninvestition und scheinen angesichts des nach wie vor herrschenden Produktmangels eine echte Alternative für Investoren mit einer entsprechenden Verzinsung zu sein.“
„Das Transaktionsvolumen von 25 Mrd. Euro im dritten Quartal 2019 wird nur vom Rekordergebnis in den letzten drei Monaten 2016 mit seinerzeit 26,5 Mrd. Euro getoppt. Anders ausgedrückt: es gab noch nie ein besseres Q3-Ergebnis. Im Durchschnitt der fünf vorangegangenen Jahre 2014-2018 kam das dritte Quartal auf nur 16,8 Mrd. Euro“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Immobilien bleiben Fels in der Brandung

Der Anteil ausländischer Kapitalquellen lag in den ersten neun Monaten bei nur knapp einem Drittel. Das ist der niedrigste Anteil ausländischer Investoren seit 2013. Vier der fünf größten Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf – allesamt im Milliarden-Euro-Bereich – gehen auf das Konto einheimischer Investoren.
Ganz vorne auf der Transaktionsliste steht mit dem Verkauf der Immobilien aus dem so genannten „Millennium Portfolio“ für mehr als 2,5 Mrd. Euro, ein gemischt genutztes Portfolio mit Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Generali hat das Portfolio an die Commerz Real veräußert.
Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen 60 Prozent des Gesamtvolumens (34,2 Mrd. Euro). An Boden gewonnen haben Portfolioverkäufe im dritten Quartal, unter anderem auch gepusht durch die erwähnten Unternehmensübernahmen. Ihr Dreivierteljahresergebnis liegt bei rund 23 Mrd. Euro, im Jahresvergleich nun wieder ein Plus von vier Prozent. „Der deutsche Investmentmarkt präsentiert sich damit insgesamt nach wie vor äußerst dynamisch. Für das letzte Quartal ist auch dank der bereits kurz vor Abschluss stehenden Transaktionen kein Abflauen der Aktivitäten erkennbar. Angesichts dieser aktuellen Dynamik erscheint ein Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr in Höhe von 75 Mrd. Euro als durchaus realistisch“, so Timo Tschammler.

Transaktionsvolumen der Big 7 auf Vorjahresniveau

Nahezu identisch präsentiert sich das Transaktionsvolumen der Big 7 in der Aggregation gegenüber dem Vorjahr. Mit 31,7 Mrd. Euro waren es zwei Prozent mehr als zum gleichen Zeitpunkt 2018. Dies zeigt einerseits einmal mehr die besondere Bedeutung der Metropolen als Ziel für nationales und internationales Kapital. Andererseits ist natürlich festzustellen, dass allein auf Berlin mit 11,8 Mrd. Euro fast 40 Prozent des Volumens entfallen und in vier der sieben Hochburgen (Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln) sogar ein Rückgang konstatiert werden muss. „Angesichts der politischen Debatten in der Bundeshauptstadt um Mietpreisregulierungen mag dieses außerordentliche Ergebnis mit einem Plus von 71 Prozent gegenüber 2018 überraschen, deutet aber darauf hin, dass Investoren weiterhin an die Marktkräfte in Berlin glauben und sie nicht davon ausgehen, dass die teilweise drastischen regulativen Vorschläge auch so umgesetzt werden“, kommentiert Timo Tschammler.
Auf Platz 2 der Transaktionsstatistik liegt Frankfurt mit einem Volumen von 5,6 Mrd. Euro, vor München. Die Isarmetropole hat allerdings in den Monaten Juli bis September kräftig zugelegt. Aus dem deutlichen Minus gegenüber dem Vorjahr zur Jahresmitte ist mittlerweile ein leichtes Plus von fünf Prozent geworden. „Dies ist sicherlich auch darauf zurückzuführen, dass die Büroflächenfertigstellungen in München im letzten und diesem Quartal deutlich angezogen haben und so neues und attraktives Anlageprodukt dem Markt zugeführt wurde“, erklärt Helge Scheunemann.
Auch außerhalb der etablierten Standorte hat die Investitionstätigkeit im dritten Quartal zugelegt: Unter den insgesamt rund 25,6 Mrd. Euro wurden immerhin ein Dutzend Transaktionen jenseits von 100 Mio. Euro registriert.

Anzahl der gehandelten Immobilien sinkt – Interesse an mischgenutzten Transaktionen steigt

Die relativen Anteile der einzelnen Assetklassen sind ein Spiegelbild des Vorquartals. Nach wie vor entfallen rund 36 Prozent auf Büroimmobilien (20,7 Mrd. Euro), gefolgt von Living mit 27 Prozent (15,8 Mrd. Euro). Gerade im Bürobereich suchen Investoren möglichst großvolumige Opportunitäten. So verwundert es nicht, dass 48 Büro-Transaktionen mit mehr als jeweils 100 Mio. Euro (Einzel- und Portfoliotransaktionen) in den ersten drei Quartalen abgeschlossen wurden. Dennoch zeigt sowohl diese Analyse als auch die Auswertung sämtlicher Büro-Transaktionen einen Rückgang der umgesetzten Immobilien gegenüber dem Vorjahr um immerhin 14 Prozent. „Und dieser Trend gilt letztendlich auch für alle Assetklassen zusammen. Es wurden weniger, aber dafür großvolumigere Transaktionen abgeschlossen“, so Tschammler. Und Scheunemann ergänzt: „Auch ein anderer Trend bleibt bestehen: Investoren versuchen immer stärker, ihre
Portfolios zu diversifizieren. Dies zeigt sich deutlich an dem Anteil gemischt genutzter Einzelobjekte oder Portfolios, die einen Anteil von mittlerweile 10 Prozent und damit 5,6 Mrd. Euro erreichen. In diese Assetklasse fallen sämtliche Transaktionen, bei denen keine der Nutzungen mehr als 75 Prozent der Mieteinnahmen auf sich vereint. Dies trifft auch insbesondere auf die Transaktionen zu, bei denen Anteile von Unternehmen erworben wurden.“
Mit einem Anteil von 13 Prozent positioniert sich die Assetklasse Einzelhandel auf Platz 3. Obwohl in den vergangenen neun Monaten auch wieder einige Shopping Center ihre Käufer fanden, bleibt das gesamte Umfeld nach wie vor herausfordernd. Der Investmentmarkt in diesem Segment profitiert in erster Linie von der guten Nachfrage nach Fachmärkten und Fachmarktzentren. Sie sind immerhin für fast 40 Prozent des gesamten in Einzelhandelsimmobilien investierten Kapitals verantwortlich.

Quelle: JLL (Pressemitteilung vom 02.10.2019)