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Frankfurt, 27. Oktober 2016 – Die durchschnittlich zu zahlenden Nebenkosten sowohl bei vermieteten als auch bei eigen genutzten Logistikimmobilien fallen für Umschlagimmobilien (Cross Dock) deutlich höher aus als für reine Lagerimmobilien.
Im aktuellen Logistik-Oscar wurden die Betriebs- und Nebenkosten von 255 Logistikimmobilien mit einer Gesamtfläche von 5,5 Mio.m² analysiert. Mehr als zwei Drittel sind klassische Lagerobjekte, ein Drittel Umschlagimmobilien. Die Analyse umfasst die Kostendaten für 170 vermietete Objekte mit insgesamt knapp 4 Mio. m². Deren Nebenkosten sind auf den Mieter umlegbar. Die Kostendaten für die 85 analysierten selbst genutzten Objekte mit 1,5 Mio. Quadratmeter sind in die Vollkostenanalyse eingeflossen.
Die Nebenkostenanalyse kommt für Umschlagimmobilien auf durchschnittliche Kosten der Mieter von 1,71 Euro/m²/Monat, gegenüber den reinen Lagerimmobilien (1,19 Euro/m²/Monat) ein Mehraufwand von 44 %. Dabei schlagen bei beiden Objekttypen die Kosten für Strom und Heizung am stärksten zu Buche. Bei Umschlagimmobilien entfallen sogar Dreiviertel der Kosten allein auf diese beiden Einzelpositionen. „Ein Großteil des Kostenunterschieds lässt sich durch die Häufigkeit des Warenumschlags erklären. Ein intensiverer Betrieb der Lade-Tore hat sowohl einen höheren Stromverbrauch als auch höhere Heizkosten zur Folge“, so Frank Weber, bei JLL Head of Industrial Agency Germany. Und weiter: „„Bei öffentlichen Abgaben gibt es eine Schwankungsbreite auf regionaler Ebene durch die unterschiedlichen Hebesätze der Grundsteuer. Deutschlandweit liegt der Hebesatz der Grundsteuer B bei über 70% der Gemeinden zwischen 300 und unter 400 %, die fünf Immobilienhochburgen bewegen sich teilweise deutlich darüber. Am höchsten ist er in Berlin (800 %), in Düsseldorf mit 440 % am niedrigsten. Auf ähnlichen Niveaus bewegen sich die Werte in Frankfurt (500 %), München (535 %) und Hamburg (540 %).
Die Unterschiede bei Dienstleistungen sind dagegen vereinbarungsbedingt.“ Darüber hinaus ließen sich tendenziell Kostenunterschiede in Abhängigkeit von der Größe feststellen. Bei Lagerimmobilien ab 25.000 m² zahlt der Nutzer 17 % mehr (1,29 Euro/m²/Monat) als bei Größen unter 10.000 m² (1,10 Euro/m²/Monat). Dabei werden die mit der Größe steigenden Stromkosten in der Gesamtabrechnung von den anderen Kosten ausgeglichen.
Der wesentliche Unterschied zwischen der Nebenkostenanalyse bei vermieteten Gebäuden und der Vollkostenanalyse der Eigennutzer liegt in der ausdrücklichen Berücksichtigung der nutzerspezifischen Betriebskosten. „So entfallen etwa die Reinigungs-, Wartungs- und Stromkosten für die Lagerflächen, die in vermieteten Objekten vom Mieter beauftragt und bezahlt werden, auch auf den Eigennutzer. Eine Unterteilung ist hier in der Praxis kaum möglich, da die Erfassung nicht separat erfolgt“, so Dr. Alexander Prokot, bei JLL Head of Management Services Germany. Das führe dazu, dass die an sich erwartbaren positiven Skaleneffekte für größere Immobilien stark von der konkreten Nutzung überlagert werden. Und Weber konkretisiert: „Die technisch höherwertige Ausstattung einer Umschlagimmobilie lässt deren Kosten mit 2,87 Euro/m²/Monat um 82 % deutlich höher ausfallen als bei reinen Lagerimmobilien (1,58 Euro/m²/Monat).“ Dies gelte insbesondere
bei Strom (0,99 Euro / m² / Monat gegenüber 0,45 Euro / m² / Monat) und Heizung (0,44 Euro / m² / Monat gegenüber 0,23 Euro / m² / Monat). Auch bei der Wartung technischer Anlagen (Unterschied von 60%) oder der Außenpflege, bei der die Kosten fast dreimal so hoch liegen.
Quelle: JLL
