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Frankfurt am Main, 1. November 2017 (Marktnews BNP Paribas) – Die deutschen Logistikmärkte zeigten sich auch im laufenden Jahr 2017 bislang in guter Verfassung, wenngleich der im Vorjahreszeitraum aufgestellte Umsatzrekord um knapp 17 % verfehlt wurde. Mit insgesamt 4,38 Mio. m² wurde aber trotzdem ein sehr gutes Ergebnis erzielt, das fast 14 % über dem zehnjährigen Durchschnittswert liegt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Hierdurch wird auch unterstrichen, dass die Nachfrage insgesamt weiterhin sehr lebhaft ist. Für den rückläufigen Umsatz sind demzufolge zwei wesentliche Gründe ausschlaggebend: Zum einen wurde im Vorjahreszeitraum eine ungewöhnlich hohe Zahl an sehr großen Abschlüssen registriert, was in dieser Form nicht jedes Jahr zu wiederholen ist, zum anderen limitiert ein zu geringes oder in zentraleren Lagen auch häufig zu teures Grundstücksangebot teilweise den Flächenumsatz“, sagt Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH.

An den wichtigsten Logistikmärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) summiert sich der Umsatz auf 1,83 Mio. m² und liegt damit fast auf Vorjahresniveau. Innerhalb der Marktgebiete waren aber erhebliche Unterschiede zu beobachten. Frankfurt hat sich mit 462.000 m² erneut an die Spitze gesetzt, was in etwa dem Vorjahreswert entspricht. Aufgrund einer Zunahme um fast 44 % konnte sich Berlin mit 381.000 m² auf den zweiten Platz schieben und profitierte dabei von mehreren großen Verträgen. Damit wurde Hamburg, wo 321.000 m²
(-23 %) umgesetzt wurden, auf Rang drei verwiesen. Die Hansestadt leidet besonders unter einem zu geringen Grundstücksangebot. Auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr bewegen sich Düsseldorf mit 228.000 m² (-2 %) und München mit 162.000 m² (+5 %). Deutlich zugelegt hat der Köln, wo 192.000 m² (+32 %) erfasst wurden. Am meisten eingebüßt hat Leipzig mit 83.000 m² (-52 %), wo es bislang noch an Großabschlüssen mangelt.

An den Standorten außerhalb der großen Logistik-Hubs war ein spürbar rückläufiger Flächenumsatz zu beobachten. Der Vorjahreswert wurde mit 2,55 Mio. m² um rund ein Viertel verfehlt. Trotzdem liegt das Ergebnis in etwa im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Vor allem eine deutlich geringere Anzahl von sehr großflächigen Abschlüssen kommt hierbei zum Tragen. Als Beispiel steht das Ruhrgebiet mit 341.000 m² (-54 %), wo vergangenes Jahr einige Mega-Verträge umgesetzt wurden. Weitere Regionen mit nennenswerten Umsätzen sind Kassel/Bad Hersfeld (140.000 m²), Mannheim (128.000 m²), Münster/Osnabrück (127.000 m²) oder Hannover/Braunschweig mit 120.000 m².

Vermietungsmarkt mit hohem Anteil – Logistikdienstleister wieder an der Spitze 

Mit über 62 % tragen Vermietungen mit Abstand am meisten zum Gesamtumsatz bei. Demgegenüber liegt die Bedeutung von Eigennutzern mit knapp 38 % auf dem niedrigsten Wert der vergangenen fünf Jahre. Ausschlaggebend hierfür ist einerseits, dass in den letzten Jahren überproportional viele große Zentrallager von Handels- und Produktionsunternehmen errichtet wurden, sodass sich naturgemäß Schwankungen zwischen den einzelnen Jahren ergeben. Andererseits ist dies aber auch Ausdruck dafür, dass Unternehmen sich zunehmend schwer tun, sich langfristig an einen Standort zu binden, da Lieferbeziehungen und Vertragskonstellationen einem immer schnelleren Wandel unterworfen sind. Eine weitere Konsequenz daraus ist, dass auch der Neubauanteil im Vergleich zu den Vorjahren etwas gesunken ist und aktuell bei nur 57 % liegt.

Nachdem in den letzten beiden Jahren Handels– und Produktionsunternehmen überdurchschnittlich zum Umsatz beigetragen hatten, platzieren sich aktuell wieder Logistikdienstleister an der Spitze. Mit 38,5 % erreichen sie in etwa ihren langjährigen Mittelwert. Auf Platz zwei folgen Produktionsunternehmen, die einen Beitrag von gut 30 % leisten und damit rund fünf Prozentpunkte mehr als im langfristigen Schnitt. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt das positive konjunkturelle Umfeld, von dem gerade auch Industrieunternehmen stark profitieren. Die im letzten Jahr noch führenden Handelsunternehmen finden sich auf Rang drei und kommen auf einen Anteil von rund 24 %. Da gerade E-Commerce Unternehmen, die für die sogenannte letzte Meile zentralere Standorte benötigen, zunehmend im Wettbewerb mit anderen Nutzungsarten um die wenigen verfügbaren Grundstücke stehen, können hier aktuell nicht mehr alle Gesuche umgesetzt werden.

Seit Anfang des Jahres haben sich die Mieten in den meisten Standorten stabil gezeigt. Leichte Anstiege der Spitzenmiete verzeichneten allerdings München mit 1,5 % sowie Berlin mit 2 %. Vor allem in der Hauptstadt hat der deutliche Umsatzsprung die Mietpreise spürbar anziehen lassen. Teuerster Standort bleibt München mit einer Höchstmiete von 6,85 €/m², gefolgt von Frankfurt mit 6,30 €/m². Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg mit 5,70 €/m² und Düsseldorf mit 5,40 €/m². In Berlin sind erstmals 5,00 €/m² zu notieren, womit das gleiche Niveau erreicht wird wie in Köln. Am günstigsten bleibt es in Leipzig (4,45 €/m²).

Perspektiven

“Die grundsätzliche starke Nachfrage wird auch im Schlussquartal anhalten, nicht zuletzt unterstützt von den sehr positiven Konjunkturaussichten. Darüber hinaus zeichnet sich ab, dass noch einige große Abschlüsse bis zum Jahresende erfolgen werden. Vor diesem Hintergrund erwarten wir erneut ein überdurchschnittliches Jahresergebnis, das mit großer Wahrscheinlichkeit zum zweiten Mal die 6-Mio.-m²-Marke übertreffen dürfte. Dass der im letzten Jahr aufgestellte Rekordwert wieder erreicht oder sogar übertroffen werden kann, ist dagegen aus heutiger Sicht eher unwahrscheinlich”, so Christopher Raabe.

Quelle: BNP Paribas Real Estate