© shutterstock

Düsseldorf,20. Juli 2017 (Marktnews): Halbjahresbilanz 2018 von DIP – Deutsche Immobilien-Partner
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die fortgesetzte robuste Wirtschaftslage in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte auf der Nachfrageseite zwar positiv beeinflusst, doch die Unternehmen aufgrund des teilweise sehr engen Marktes (zu geringes Flächenangebot) oftmals keine adäquaten Flächen finden:
– Im ersten Halbjahr 2018 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,06 Mio. m² rd. 7% unter dem Rekordergebnis des Vorjahres (2,21 Mio. m²), aber dennoch rd. 25% über dem langjährigen Mittel (Ø 2008-2017: 1,65 Mio. m², jeweils erstes Halbjahr).
– Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. eine Million m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 4,8 Mio. m². Die Leerstandsquote sank von 5,6% Ende Juni 2017 auf aktuell 4,5%.
– Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 0,90/m² bzw. 3,2% auf rd. 29,20 EUR/m² gestiegen (1. Hj. 2017: EUR 28,30/m²).
DIP-Büromärkte: Rückgang des Büroflächenumsatzes
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2018 mit rd. 2,06 Mio. m² ein um ca. 7% geringerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Rekordvorjahr (1. Hj. 2017: rd. 2,21 Mio. m²) registriert. Dennoch ist das erreichte Umsatzniveau im ersten Halbjahr das zweithöchste der letzten 25 Jahre.
Dabei entwickelte sich der Markt sehr heterogen:
Zum Teil deutlich gesunkene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Dresden (-28%), Magdeburg (-25%), Hamburg (-23%), Berlin (-20%), Köln (-18%) und Düsseldorf (-17%).
Demgegenüber stiegen in Nürnberg (+100%), Essen (+61%), Karlsruhe (+12%), München (+6%) und Frankfurt a. M. (+1%) die Flächenumsätze in höchst unterschiedlicher Dynamik. In Leipzig und Stuttgart blieben sie stabil.

Sinkende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,76 Mio. m² (-11%) bzw. ein Anteil von 85% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (1. Hj. 2017: 1,97 Mio. m² bzw. 89%).
München gilt aktuell als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt mit einem Halbjahresumsatz von rd. 444.000 m² (+6%) und liegt vor dem Berliner Bürovermietungsmarkt (402.000 m²; -20%).
Als drittstärkster Standort konnte Frankfurt am Main mit rd. 247.000 m² seinen Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (ca. 244.000 m², +1%) nur minimal steigern.
Die größte absolute Umsatzsteigerung binnen Jahresfrist konnte innerhalb der „Big Seven“ in München (+24.000 m²) generiert werden.
Von den „Big Seven“ verzeichnete Berlin (-101.000 m²) die markanteste Umsatzeinbuße.

Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren gestiegen
In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes (im Mittel der restlichen Märkte) insgesamt positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg um rd. 24% auf ca. 301.000 m² (1. Halbjahr 2017: 243.000 m²). Im Zuge des Umsatzwachstums zog auch der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 15% an (2017: 11%).
Allerdings war die Dynamik der Entwicklung in den einzelnen Städten unterschiedlich: So sind z. B. die Flächenumsätze in Nürnberg um 100% auf 70.000 m² und in Essen um 61% auf 82.000 m² gestiegen, während in Dresden ein Rückgang der Umsätze um 28% auf 29.000 m² zu beobachten war.

Sinkende Büroflächenleerstände
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 1,05 Mio. m² von rd. 5,85 Mio. m² Mitte 2017 auf ca. 4,80 Mio. m² Mitte 2018 reduziert.
Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 5,6% auf aktuell 4,5%.

Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten im Plus
Im Rahmen der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 3,2% auf rd. EUR 29,20/m² Ende Juni 2018 angezogen (Ende Juni 2017: ca. EUR 28,30/m²). Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Berlin (EUR 31,50/m², +8,6%) und Stuttgart (EUR 23,-/m², +4,5%) zu nennen.
Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt/M. mit einer binnen Jahresfrist anziehenden Spitzenmiete von EUR 40,50/m².
Noch deutlicher zog das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 12% bzw. EUR 2,20/m² von rd. EUR 18,20/m² Mitte 2017 auf rd. EUR 20,40/m² Mitte 2018.

Quelle: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG