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Frankfurt am Main, 17. Juli 2018 – Die dynamische Entwicklung des ersten Quartals hat sich fortgesetzt und zum Halbjahr zu einem bundesweiten Flächenumsatz mit Logistik- und Lagerflächen von rund 3,43 Mio. m² geführt. Damit wurde nicht nur zum dritten Mal hintereinander die 3-Mio.-m²-Schwelle überschritten, sondern auch ein neues Rekordergebnis aufgestellt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Das bereits außergewöhnliche Vorjahresresultat wurde damit um 11 % und der zehnjährige Durchschnitt sogar um 28 % getoppt. Wesentliche Einflussparameter der Nachfrage, wie die rasante Entwicklung des E-Commerce oder das gute konjunkturelle Umfeld, tragen maßgeblich zu dieser positiven Entwicklung bei “, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Darüber hinaus gewinnen Standorte außerhalb der großen Logistikhubs, die stark zugelegt haben, immer mehr an Bedeutung, was sich in steigenden Umsätzen niederschlägt“.

Entgegen dem bundesweiten Trend mussten die großen Logistikmärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Ruhrgebiet) spürbare Umsatzrückgänge hinnehmen. Verantwortlich hierfür ist weniger die Nachfrage als vielmehr ein Grundstücksengpass sowie vor allem auch gestiegene Grundstückspreise. Mit einem Ergebnis von knapp 1,2 Mio. m² fiel der Flächenumsatz rund 18 % niedriger aus als im Vorjahr. Einziger Standort mit positiver Entwicklung ist Hamburg mit 248.000 m² (+9 %). Am meisten umgesetzt wurde in Frankfurt mit 300.000 m², womit der Vorjahreswert in etwa wieder erreicht wurde. Auf den weiteren Plätzen folgen das Ruhrgebiet mit 191.000 m² (-16 %), Köln mit 133.000 m² (-14 %), Berlin mit 135.000 m² (-53 %), München mit 102.000 m² (-21 %) und Düsseldorf mit 87.000 m² (-34 %).

Neuer Rekordumsatz außerhalb der Ballungsräume

Verantwortlich für das ungewöhnlich dynamische erste Halbjahr waren in erster Linie Standorte und Regionen außerhalb der großen Logistikhubs. Hier wurde in den ersten sechs Monaten ein Flächenumsatz von rund 2,23 Mio. m² registriert, womit ein neuer Bestwert aufgestellt wurde. Gleichzeitig wurde das Vorjahresergebnis um gut 37 % überboten. Auf die 14 wichtigen Logistikregionen, die BNP Paribas Real Estate regelmäßig analysiert, entfielen davon 1,07 Mio. m², was einem Anstieg von über 20 % entspricht. Noch deutlicher fiel der Zuwachs im restlichen Bundesgebiet aus. Mit einem Flächenumsatz von gut 1,16 Mio. m² wurde der Vorjahreswert hier sogar um fast 58 % übertroffen. Gerade diese Standorte profitieren auch von der angespannten Grundstückssituation in vielen großen Logistikregionen, da hier auch größere Entwicklungen noch zu vertretbaren Preisen umgesetzt werden können.

Der Eigennutzeranteil hat im Vorjahresvergleich noch einmal leicht zugelegt und erreicht knapp 47 %, womit er leicht über dem langjährigen Schnitt liegt. Da der Großteil der Eigennutzer sich neue, moderne Flächen selbst errichtet, beeinflussen sie damit auch den Neubauanteil am Flächenumsatz. Dieser ist noch einmal deutlich gestiegen und liegt mit fast 71 % auch über dem langjährigen Durchschnitt. Ein erheblicher Teil dieser Umsätze vollzieht sich aufgrund der skizzierten Grundstücksengpässe an vielen großen Standorten mittlerweile außerhalb der traditionellen Logistikhubs und hat damit das außergewöhnliche Ergebnis stark beeinflusst. Gerade vor dem Hintergrund von weiter steigenden Mieten an einigen Standorten, dürfte dieser Trend anhalten.

Logistikdienstleister und Produktion Kopf-an-Kopf

Wie im ersten Quartal haben sich zwei Branchengruppen einen spannenden Wettkampf um die Spitzenposition geliefert. Hauchdünn gewonnen haben Produktionsunternehmen, deren Umsatzanteil sich auf knapp 37 % beläuft. In diesem Ergebnis spiegelt sich auch das nach wie vor positive konjunkturelle Umfeld wider. Bislang haben die leicht korrigierten Prognosen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung der nächsten Jahre noch keinen Einfluss auf die Nachfrage. Fast gleichauf belegen Logistikdienstleister Platz zwei und steuern 34 % bei. Vervollständigt wird das Führungstrio erwartungsgemäß von Handelsunternehmen, die auf gut 24 % kommen. In den letzten Jahren haben sie sich vor allem aufgrund der weiter steigenden Bedeutung des E-Commerce als feste Größe mit Umsatzanteilen zwischen 27 und 37 % etabliert, wobei Schwankungen zwischen einzelnen Jahren vor allem aus besonderen Großabschlüsse resultieren. Trotz der guten Flächenumsätze bei gleichzeitig weiter angespannter Angebotssituation haben sich die Höchstmieten in den meisten großen Agglomerationen in den letzten zwölf Monaten stabil gezeigt. Einen enormen Sprung verzeichnet allerdings Berlin, wo die Höchstmiete um gut 20 % auf 5,90 €/m² gestiegen ist. Auch in Hamburg hat die Spitzenmiete um rund 2 % auf 5,80 €/m² angezogen. In München (6,85 €/m²), Frankfurt (6,30 €/m²),
Düsseldorf (5,40 €/m²), Köln (5,00 €/m²) und dem Ruhrgebiet (4,70 €/m²) liegen die Top-Mieten trotz teilweise vorhandener Angebotsengpässe dagegen auf unverändertem Niveau.

Perspektiven

“Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass die lebhafte Nachfrage auch im weiteren Jahresverlauf anhalten wird. Sowohl die aktuellen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen als auch weiter voranschreitende Umstrukturierungen, insbesondere im Handel, stützen den Bedarf an zusätzlichen Logistik- und Lagerflächen. Etwas limitierend könnte sich eventuell der Flächen- und Grundstücksengpass, gerade an den großen Standorten, bemerkbar machen. Trotzdem besteht eine realistische Chance, zum dritten Mal in Folge die 6-Mio.-m²-Marke übertreffen zu können. Ob eventuell sogar ein neuer Rekordumsatz erreicht werden kann, bleibt abzuwarten und würde noch mehrere sehr große Abschlüsse voraussetzen”, sagt Christopher Raabe.

Quelle: BNP Paribas Reastate (Pressemitteilung vom 17.07.2018)