Berlin, 24. 08.2018 – Der Fonds lässt eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten. Die Erfahrung des Asset Managers hat das Rating positiv beeinflusst, während vor allem die nicht vorhandene Risikodiversifikation und das Alter der Immobilie das Rating beschränken.

Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 25 Mio. Euro. Gemäß seiner Anlagestrategie investiert der Fonds in eine Gewerbeimmobilie in Witten, Nordrhein-Westfalen.

Das im Jahr 1997 errichtete SB-Warenhaus verfügt über eine vermietbare Fläche von 8.710 m² und rund 420 Kundenstellplätze. Das Gebäude befindet sich seit 2007 im Management der Hahn-Gruppe und wurde während seiner Nutzungsdauer mehrfach angepasst und erweitert. Es befindet sich gemäß Emittentenangaben in einem guten Zustand. Ein Wertgutachten der Immobilie liegt Scope nicht vor.
Die Immobilie ist bis Ende September 2029 komplett an die real GmbH vermietet. Daran anschließend verfügt die Mieterin über zusätzliche Verlängerungsoptionen um zuerst acht und dann weitere sieben Jahre.

Das Gesamtfondsvolumen von 25 Mio. Euro wird durch Eigenkapital in Höhe von 13,6 Mio. Euro sowie durch Fremdkapital in Höhe von 11,4 Mio. Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei 45,4%. Über das Agio von 5% hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 10,9% bezogen auf das Emissionskapital an.

Die Zinsbindung des Fremdkapitals läuft analog der Mietlaufzeit bis zum 30.09.2029. Somit besteht vor Ende der geplanten Fondslaufzeit 2032 die Notwendigkeit zur Refinanzierung.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 1,65% p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 1,52%. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
• den sehr erfahrenen Asset Manager im Bereich Einzelhandelsimmobilien,
• die bonitätsstarke Mieterin, die über die Option zur Verlängerung des Mietvertrags verfügt, und
• die Vertrautheit mit der Immobilie, da sich diese seit 2007 im Asset Management der Hahn-Gruppe befindet.

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
• die nicht vorhandene Risikodiversifikation,
• die recht geringe Restnutzungsdauer der Immobilie am Ende der Fondslaufzeit, und
• das Anschlussvermietungs- und Refinanzierungsrisiko, da Mietvertrag und Zinsbindung vor Ende der Fondslaufzeit enden.

Die von Scope vorgenommene Kapitalflusssimulation hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
• Break-even Wahrscheinlichkeit: 93,5%
• Verlustmöglichkeit: 6,5%
• Value-at-Risk: 21,8% (Ein Verlust von 21,8% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
• Risikoklasse: 5

Für die Hahn-Gruppe liegt kein aktuelles Asset Management Rating von Scope vor.

Quelle: Scope Analysis GmbH, Ratingmitteilung vom 24. August 2018