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Berlin, 18.09.2018 – Im ersten Halbjahr 2018 haben sich Eigentumswohnungen trotz leichter Rückgänge der Wachstumsraten in den größten deutschen Städten im Durchschnitt um mehr als 8 Prozent im Vergleich zu den ersten sechs Monaten 2017 verteuert. Damit liegen die Preiszuwächse nach wie vor signifikant über Inflation und Langfristtrend.

Allerdings nehmen nicht nur die Preise, sondern auch die Bauaktivitäten zu. Wurden in den zehn größten deutschen Städten 2010 nur 20.000 Wohneinheiten fertiggestellt, waren es 2017 bereits 50.000. Die Bauintensität lag 2017 in sieben der zehn größten Städte über dem 25-Jahres-Durchschnitt. Vor allem die Städte Frankfurt, München, Düsseldorf und Berlin zeigen hier eine besondere Dynamik.

150.000 Wohnungen sind genehmigt – aber noch nicht gebaut

Dass auch in den kommenden Jahren zahlreiche Wohnungen auf den Markt kommen, zeigt ein Blick auf den sogenannten Bauüberhang: Von 2010 bis 2017 wurden in den betrachteten Städten rund 150.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Besonders groß ist die Diskrepanz zwischen Baugenehmigungen und -fertigstellungen in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt.

Vom aktuellen Bauüberhang befinden sich rund zwei Drittel im Bau. Das bedeutet, dass rund 100.000 Wohnungen in den kommenden ein bis zwei Jahren fertiggestellt werden (neu zugenehmigende Wohnungen sind hier noch nicht enthalten). Die hohen Fertigstellungen werden tendenziell Druck von Mieten und Kaufpreisen nehmen.

Anzahl Haushalte wächst deutlich schneller als Anzahl neuer Wohnungen

Reichen die zusätzlichen Wohnungen aus, um den Preisanstieg zu dämpfen – oder ihn gar aufzuhalten? Fest steht: In den Jahren 2010 bis 2017 hat sich in den zehn Städten eine große Bedarfslücke akkumuliert. Die Anzahl der privaten Haushalte ist in diesem Zeitraum um rund 600.000 gewachsen. Es wurden jedoch nur 250.000 Wohnungen fertiggestellt.

Das bedeutet, dass nach Abzug der neuen Wohnungen aus dem Bauüberhang immer noch eine beträchtliche Baulücke von über 200.000 Wohnungen bestehen bleibt. Zugleich wächst die Zahl der privaten Haushalte weiter an. Scope erwartet für die Top-10-Städte zusätzliche 100.000 private Haushalte bis 2020.

Weitere Mietpreisanstiege wahrscheinlich

Angesichts dieser enormen Nachfrage ist in den kommenden zwei bis drei Jahren nicht mit einer spürbaren Entlastung bei den Mieten und Kaufpreisen zu rechnen – ein Rückgang der Mieten in den zehn größten deutschen Städten ist noch unwahrscheinlicher und überhaupt nur durch unerwartete externe Krisen und die damit verbundenen wirtschaftlichen Verwerfungen denkbar. Scope geht von weiteren Mietpreisanstiegen aus, die sich aber zunehmend dem Tempo der Inflation angleichen dürften.

Ein Faktor, der weiteren Mietpreiserhöhungen eine Grenze setzt, ist der mittlerweile hohe Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen. In München, Berlin und Frankfurt ist die Mietkostenbelastung 2018 auf deutlich über 30 Prozent angestiegen. Der langfristige Durchschnitt liegt bei rund 25 Prozent.

Quelle: Scope