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Paris, 14. November 2018 – In der aktuellen Analyse „Let’s talk retail“ veröffentlicht BNP Paribas Real Estate zur Einzelhandelsmesse MAPIC fundierte Informationen und Trends zu den wichtigsten europäischen Märkten sowie eine Einschätzung der künftigen Entwicklung des Retail-Immobilienmarkts.

„Auf dem Investmentmarkt kann man nur schwer gegen Stimmungstrends ankommen; was aktuell insbesondere auf die allgemeine negative Wahrnehmung des Retail-Immobilienmarkts zutrifft. Erfolgreiche Investoren wissen, dass man genauer hinsehen muss, denn oft findet sich gerade in weniger beachteten Immobilien echter Mehrwert. Der Retail-Investmentmarkt ist für institutionelle Investoren nach wie vor interessant. Allerdings liegt ihr Fokus zunehmend auf Einzelhandelsobjekten, die sich an den neuen Shopping-Anforderungen der Konsumenten orientieren. Für sie sind Fachmarktzentren, Outlet-Center und das Highstreet-Luxussegment am zukunftsträchtigsten”, erläutert Patrick Delcol, Head of Pan-European Retail von BNP Paribas Real Estate.

Einzelhandelsumsätze steigen europaweit

Laut Prognosen wird der Einzelhandel in der Eurozone in diesem Jahr um 1,6 % zulegen sowie 2019 um 2,0 %. Im kommenden Jahr werden in den drei größten europäischen Märkten Deutschland, Großbritannien und Frankreich die Einzelhandelsumsätze weiterhin um mehr als 2,0 % zulegen. „Erfolgreiche Einzelhändler und hier insbesondere der Modehandel zeigen sich sehr flexibel bei der Anpassung an neue Kundenbedürfnisse, vor allem bei neuen Raumkonzepten und Technologien. Bei den meisten steht die Flächenproduktivität ganz oben auf der Agenda, selbst wenn dies eine Verlangsamung der Expansion nach sich ziehen sollte. Die damit verbundenen Ladenschließungen, Neuverhandlungen der Mietverträge und Verkleinerungen der Verkaufsflächen stellen Vermieter vor Probleme. Zwar wird mit dem Finger oft auf den Online-Handel gezeigt, doch kann dieser nicht zum alleinigen Sündenbock gemacht werden, da er verdeutlicht, dass einige Objekte für ihren Verwendungszweck schlicht ungeeignet sind,” so Patrick Delcol.

Kundengewohnheiten ändern sich mit der wachsenden Zahl an Online-Einkäufen. Auf den Online-Handel entfielen 2017 fast 9 % des gesamten europäischen Einzelhandelsumsatzes. Europäer, insesondere die Altersgruppe der Millenials, kaufen gerne in großen Einkaufszentren ein, vor allem in Rumänien (87 %), Portugal (84 %) und Spanien (83 %). Sie frequentieren außerdem lokale Geschäfte (70 %) und große Fachmärkte (69 %).

Investment: Leichter Anstieg in den vergangenen zwölf Monaten

Mit 56 Mrd. € auf rollierender Jahresbasis sind Einzelhandelsimmobilien (21 %) nach Büroimmobilien die zweitgrößte Investmentklasse und konnten im Vorjahresvergleich um 1 % zulegen. Auf die wichtigsten europäischen Märkte Deutschland, Großbritannien und Frankreich entfallen 47 % des gesamten Retail-Investitionsvolumens. Zwischen dem 1. und 3. Quartal 2018 verzeichneten Deutschland (+4 %), die Niederlande (+29 %), Frankreich (+14 %) und Italien (+16 %) steigende Umsatzzahlen bei Einzelhandelsimmobilien, während Großbritannien ein Minus von 19 % einfuhr. Im Verlauf der ersten neun Monate ist das Retail-Investitionsvolumen um 6 % auf 35 Mrd. € zurückgegangen. Obwohl ihr Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen zurückgeht, liegen Einzelhandelsimmobilien immer noch über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 31 Mrd. €.

Spitzenmieten in Haupteinkaufsstraßen weiterhin auf hohem Niveau

London, einer der wichtigsten Standorte für das Luxussegment in Europa, rangiert bei den Spitzenmieten mit der renommierten Old Bond Street auf Platz eins. Die Avenue des Champs Elysées in Paris, die immer mehr Luxusmarken anzieht, wird den Prognosen nach weiter steigende Spitzenmieten verzeichnen, auch aufgrund der Eröffnung neuer Flagship-Stores im Jahr 2019. In Mailand (insbesondere in der Via Montenapoleone) steigen die Mietpreise aufgrund eines Mangels an verfügbaren Flächen. In Deutschland werden voraussichtlich die Spitzenmieten in den Haupteinkaufsstraßen in Berlin und München in den kommenden Monaten auf einem stabilen Niveau bleiben. Die Grafton Street, die exklusivste und begehrteste Adresse bei irischen Einzelhändlern, profitiert aktuell von einer Revitalisierung der angrenzenden Straßen und verzeichnet ein stetig steigendes Mietniveau.

Neue Marktteilnehmer in Europa

Internationale Einzelhändler setzten dieses Jahr ihren Expansionskurs in Europa fort. In einigen Ländern siedelten sich neue Marken an. So eröffnet etwa Decathlon zum ersten Mal Filialen in Litauen, in der Ukraine und in Irland, und Apple und & Other Stories ihre ersten Geschäfte in der Kärntner Straße in Wien. Dank des sich verbessernden Geschäftsklimas eröffnen große schwedische Einzelhändler Filialen in der Ukraine (H&M im August 2018 und Ikea im Jahr 2019). Der irische Einzelhändler Primark wird Mitte 2019 in den polnischen Markt einsteigen. London bleibt eine attraktive Stadt für bekannte internationale Marken; Microsoft wird in der Regent Street in London sein erstes Ladengeschäft in Europa eröffnen. Als weitere Vertreter des Luxussegments werden Jimmy Choo und Golden Goose Deluxe Brand ihre ersten Ladengeschäfte in der Kopenhagener Købmagergade eröffnen.

Aktuelle Situation auf dem deutschen Retailmarkt

„Die aktuelle Marktsituation ist bei Einzelhändlern wie Eigentümern von Unsicherheit geprägt. Während die Eigentümer in der Vergangenheit bei Themen wie Passantenfrequenz und Umsatz verwöhnt wurden, gehen diese aktuell zurück. Sie haben es jetzt mit kürzeren Vertragslaufzeiten, reduzierten Mieten und sogar Standortschließungen zu tun – es wäre allerdings übertrieben, dies eine Krise zu nennen. Vielmehr bieten flexible Mietverträge Möglichkeiten für neue kreative Konzepte wie beispielsweise Pop-up-Stores, die zunächst Online vertreten waren und sich nun trauen, Offline zu gehen. Diese können vorübergehend Leerstände absorbieren und etwa durch eine zeitlich limitierte Präsenz oder eine attraktive Präsentation Kaufanreize schaffen. Dennoch müssen wir uns an den Leerstand auch im Bereich der A-Standorte gewöhnen. Die Suche nach Mietern auf dem gleichen Mietpreisniveau ist eine Herausforderung. Neue Konzepte für die Vermietung sind erforderlich, damit Mieter und Eigentümer zukünftig weiterhin in der Lage sind, vertraglich zusammenzukommen. Ein aktuelles Modell sieht beispielsweise eine niedrigere Festmiete vor; der Vermieter erhält jedoch einen Aufschlag, wenn der Mieter bestimmte Umsatz- oder Rentabilitätsgrenzen erreicht hat. Damit kann sich auch die operative Verantwortung etwas mehr in Richtung des Eigentümers verschieben“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

Quelle: BNP Paribas Real Estate (Pressemitteilung vom 14.11.2018)