Berlin, 16.03.21 – Scope bestätigt das aktuelle Asset Management Rating der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement mit AA+AMR. Somit wird dem Unternehmen eine sehr gute Qualität und Kompetenz im Asset Management von Immobilien weiterhin attestiert.

Die Münchener Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement („Real I.S.“) ist ein bedeutender Investmentmanager für private und insbesondere institutionelle Anleger mit ausgewiesener nationaler und selektiv internationaler Länderexpertise. Seit nunmehr fast 30 Jahren ist die Gesellschaft eine strategische Beteiligung der BayernLB und Verbundpartner in der Sparkassen-Finanzgruppe.

Die Real I.S. verwaltet zum Ratingstichtag 30.09.2020 mit 251 Mitarbeitern Assets von 10,3 Mrd. Euro, davon ein Immobilienvermögen von ca. 9,4 Mrd. Euro. Letzteres verteilt sich zu rund 78% auf institutionelle Vehikel und zu 22% auf geschlossene Publikumsfonds. Geografisch sind die 155 Immobilien schwerpunktmäßig in Deutschland (56%), Europa ex Deutschland (36%; vor allem Niederlande, Frankreich, Irland, Belgien und Luxemburg) und Australien (8%) belegen. Analog zu den Investmentzielmärkten ist Real I.S. neben fünf Niederlassungen in Deutschland mit Tochtergesellschaften in Frankreich, Luxemburg, den Niederlanden, Spanien sowie Australien vertreten.

Das Rating wird wesentlich gestützt durch (1) die sehr hohe Branchenexpertise des Vorstands und der zweiten Führungsebene sowie eine deutlich überdurchschnittliche Betriebszugehörigkeit der Führungskräfte, (2) den sehr hohen Qualitätsstandard der auf eigenem fundierten Research basierenden Investmentprozesse sowie des institutionalisierten Risikomanagements, (3) die fortwährende Transaktionsstärke mit insgesamt 2,33 Mrd. Euro An- und Verkäufen seit 2019 sowie die überdurchschnittliche operative Asset Management-Leistung, die eine konstant hohe Vermietungsquote und Vermietungsleistung ermöglicht, (4) die sehr stabile Einnahmebasis mit hoher Fixkostendeckung, mit seit Jahren positivem Trend bei wesentlichen Finanzkennziffern wie Eigenkapital- und Umsatzrendite und Cost-Income-Ratio und (5) den proaktiven Umgang mit den Auswirkungen der Coronakrise, der sich u.a. in den sehr erfolgreich minimierten Mietstundungen/-ausfällen (weniger als 1% der Gesamtnettosollmiete), erfolgten Nachverhandlungen und Abbrüchen auf der Transaktionsseite sowie Anpassung des Investitionsfokus‘ zeigt.

Das Geschäftsjahr 2020 sah den größten Deal der Real I.S. Geschichte, den Kauf des Prime Four Wohnportfolios mit einem Verkehrswert 440 Mio. Euro und einer Gesamtmietfläche von 70.000 qm. Mit diesem wichtigen Ankauf erreicht die Real I.S. nicht nur eine wesentliche Ausweitung der Nutzungsart Wohnen (auf nunmehr 650 Mio. Euro), sondern sie unterstreicht hierdurch aus Sicht von Scope eine sinnvolle Anpassung des Investmentfokus‘ in Folge der Coronakrise hin zu Wohnen, Logistik, Nahversorger und Büro (Core). Neuinvestments in von der Corona-Krise besonders betroffenen Hotelimmobilien nimmt die Real I.S. dagegen bis auf weiteres nicht vor, was die konservative Investmentausrichtung des Unternehmens widerspiegelt.

Der sehr gute Zugang zu den Sparkassen und der langjährige Track Record in Australien sorgen für Alleinstellungsmerkmale. Ein zehntes geschlossenes Vehikel in diesem Zielmarkt, der Real I.S. Australien 10, wurde im Mai 2019 lanciert und inzwischen vollständig platziert. Darüber hinaus wurde mit dem REALISINVEST Europa ein offener Publikumsfonds aufgelegt, der in den europäischen Gewerbeimmobilienmarkt investiert und seit Auflage im November 2019 bereits knapp 310 Mio. Euro an Anlegergeldern einsammeln konnte.

Die bisherige Gesamtperformance (durchschnittliche Ausschüttungen nach Steuern) aller 50 von der Real I.S. begebenen in- und ausländischen Immobilienpublikumsfonds einschließlich der aufgelösten Fonds beläuft sich auf 4,0% p.a. per Ultimo 2019, was einer Abschwächung von 0,2% zum Vorjahr entspricht. Im Vergleich dazu verbesserte sich die Performance der elf im Zeitraum 2000 bis 2018 aufgelegten institutionellen Fonds um 0,1% auf 4,5% (IRR) per Ultimo 2019, mit Gesamtrenditen von bis zu 6,3%, was Scope mit sehr gut bewertet.

Das Rating wird dadurch begrenzt, dass die Real I.S. zwar eine ESG-Strategie definiert hat, deren schrittweise Umsetzung allerdings erst im Jahr 2025 abgeschlossen sein wird, was einem vergleichsweise langen Umsetzungszeitraum entspricht. Allerdings würdigt Scope die in diesem Zusammenhang beträchtlichen Mitarbeiterkapazitäten, die das Unternehmen den inzwischen aufgesetzten ESG-Teilprojekten zugewiesen hat, was aus Sicht von Scope für eine besonders gründliche Implementierung des ESG-Themenkomplexes spricht.

Quelle: Scope Analysis GmbH (Mitteilung vom 16.03.21)