• Europäischer Immobilien-Investmentmarkt ist solide für Erholung positioniert
  • Neue Einflussfaktoren nach Rückgang der pandemischen Auswirkungen erwartet
  • Trendentwicklungen in den Assetklassen bleiben weitgehend bestehen
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London, 3. August 2021 – Die zunehmenden Lockerungen der Corona-Maßnahmen verhelfen dem europäischen Immobilien-Investmentmarkt in eine solide Position, um sich trotz weiterhin bestehender Risiken wie der Delta-Variante nachhaltig zu erholen. Zu diesem Ergebnis kommt LaSalle Investment Management („LaSalle“) im jüngsten Halbjahresbericht „Mid-Year Investment Strategy Annual“ für 2021 („Mid-Year ISA“).

LaSalle hat vier wesentliche Faktoren identifiziert, die sich in den kommenden Jahren maßgeblich auf die einzelnen Immobilienmärkte und die Performance der Sektoren auswirken werden. Jetzt, da der Einfluss von Covid-19 allmählich nachlässt und die divergierenden Infektionsverläufe innerhalb der verschiedenen Nationen an Bedeutung verlieren, gewinnen diese Performancetreiber mittel- bis langfristig zunehmend an Relevanz für länderspezifische Immobilienmarktprognosen.

Diese Performancetreiber sind:

  • Strukturelle Veränderungen in den europäischen Immobiliensektoren und besonders im Büro- und Einzelhandel. Hierzu zählt allem voran der wachsende Trend hin zur permanenten Mobil- und Heimarbeit, bei dem regionale Unterschiede zu beobachten sind. So sind der Büro- und Einzelhandel in Großbritannien stärker von der Entwicklung betroffen als in Kontinentaleuropa und in südeuropäischen Ländern, in denen sich der E-Commerce noch nicht so stark durchgesetzt hat.
  • Polarisierung an den Kapitalmärkten zwischen favorisierten Sektoren, wie Logistik und Wohnen, und weniger bevorzugten Teilmärkten, einschließlich Einzelhandel und Büros. LaSalle rät Investoren weiterhin dazu, auf beiden Seiten aktiv zu bleiben. Hierbei empfehlen sich Angebote mit einem höheren Risiko-Rendite-Verhältnis bei Logistik und Wohnen, während im Einzelhandels- und Büro-Segment eher auf Value-Investing zu setzen ist. Trotz der strukturellen Herausforderungen könnten die Preise für die weniger favorisierten, jedoch weiterhin dominierenden Sektoren aufgrund des begrenzten Angebots wieder auf das Preisniveau vor der Covid-19-Krise steigen.
  • Die Inflation wird sich auf die Kreditkosten und Immobilienrenditen auswirken, wenn sich das aktuelle Niveau in ganz Europa auf längere Sicht verfestigt. LaSalle sieht hierbei allerdings aufgrund geringerer Konjunkturimpulse und eines schwächeren Preisdrucks weniger Risiko für Europa als für die USA. Gleichzeitig werden die aktuellen Kennzahlen durch ungewöhnliche Jahresvergleiche und eine allmähliche Auflösung von Problematiken in den Lieferketten verzerrt.
  • Die politische Komplexität bleibt ein Risikofaktor, da in Deutschland und Frankreich entscheidende Wahlen auf nationaler Ebene bevorstehen. Indessen ist der Brexit von einer akuten zu einer chronischen Phase übergegangen, welche die britischen Dienstleistungssektoren und insbesondere die Finanzdienstleister weiterhin belasten könnte.

Besonders im Dienstleistungssektor haben Mitarbeitende die Möglichkeit zu produktivem Arbeiten von zu Hause oder unterwegs. Das sogenannte „Remote Working“ hat den Schub, den der Einzelhandels- und Freizeitsektor durch den Wiederaufschwung der europäischen Wirtschaft erlebte, abgeschwächt. Eine breiter angelegte Rückkehr in die Büros erwartet LaSalle nach dem Sommer. Allerdings haben sich die Fundamentaldaten des Marktes geändert. In ganz Europa überschattet ein moderater Anstieg der Leerstandsquoten von 1,2 Prozent im Jahresverlauf bis zum ersten Quartal 2021 größere Zuwächse in wichtigen Märkten wie London und Paris La Défense. Es ist zu erwarten, dass der bestehende Bedarf an derzeit um- und zwischengenutzten Flächen nach der Pandemie zurückgehen wird. In welchem Umfang diese wieder auf den Markt zurückkommen werden, ist noch nicht absehbar. Gleichwohl werden physische Büroflächen für Unternehmen wichtig bleiben, wobei ESG-Kriterien wie insbesondere Nachhaltigkeit, Klimaneutralität und das Wohlbefinden von Mitarbeitenden die Nutzer-Nachfrage sowie eine differenzierte Preisgestaltung antreiben werden.

Für den Einzelhandel konnten staatliche Förderprogramme mehr Einbußen verhindern als erwartet. Doch obwohl sich Einkaufszentren, Supermärkte und andere Lebensmittel-Einzelhändler widerstandsfähig zeigten, drücken Insolvenzen und Ladenschließungen die Mieten weiter nach unten. Dies ist vor allem in Deutschland, den Niederlanden und dem Vereinigten Königreich der Fall.

Der Erfolg des Logistiksektors setzte sich im ersten Halbjahr 2021 fort. Während die Wiedereröffnung des physischen Einzelhandels Neuvermietungsaktivitäten möglicherweise abschwächt, wird die Verlagerung auf den Onlinehandel fortschreiten. Dies gilt umso mehr für die dicht besiedelten Länder des Vereinigten Königreichs und die Niederlande, weniger hingegen für bargeldaffine Nationen wie Spanien und Italien. Auch städtische Last-Mile-Logistikflächen bleiben gefragt. LaSalle rechnet daher weiterhin mit Druck auf die Mieten, der noch mehrere Jahre bestehen bleibt.

Auch die Performance des Wohnungsmarkts bleibt stark, sowohl in den dauerhaft gefragten Städten wie beispielsweise München und Berlin als auch in Metropolen, die vor Covid-19 schwächer abschnitten, etwa Stockholm, Helsinki und London. Einige Untersegmente standen vor Herausforderungen: Pflegeheime und Studentenwohnungen waren direkt betroffen, wenn auch weniger als befürchtet. Standorte mit hoher Mieterfluktuation erlitten einen Belegungsrückgang, da vor allem junge Berufstätige ihre Büros nicht mehr benötigten und wegzogen – ein Trend, der sich gerade in Teilmärkten mit schlechter Infrastruktur und Abhängigkeit zur Büro-Arbeit nicht mehr umkehren dürfte.

Brian Klinksiek, Head of European Research and Global Portfolio Strategy bei LaSalle, sagt: „Wir haben uns sehr genau angeschaut, wie sich die europäischen Länder während der Pandemie entwickelt haben. Hierbei hat sich gezeigt, dass sich das Vereinigte Königreich und die EU aufgrund des ungleichen Tempos bei der Impfstoffeinführung, steigender Inzidenzen sowie neuer Virusvarianten oft unterschiedlich erholten. Aber der breite wirtschaftliche Weg, der für die Performance der Immobilien wichtig ist, wird über Quartale und Jahre gemessen, nicht über Tage und Wochen. Da die kurzfristigen Auswirkungen von Covid‑19 auf die Immobilienbranche zurückgehen, werden es Faktoren wie die strukturellen Veränderungen von Immobiliennutzung, die Kapitalmarktpolarisierung, Inflation und politische Komplexität sein, an denen sich die Entwicklung verschiedener europäischer Sektoren und Regionen mittel- und langfristig bemessen wird.“

Quelle: LaSalle (PM vom 03.08.2021)