Qualitätssiegel für Büroimmobilien
Flächeneffizienzquotient: Nicht nur der Quadratmeterpreis ist entscheidend.
Viel wird über Effizienz gesprochen: Energieeffizienz, Agrarflächeneffizienz oder Produktionseffizienz. Meist bedeutet es, ein wirtschaftliches Gut günstiger in der Nutzung, Verbrauch oder Herstellung zu machen, bei gleichzeitigem Erhalt des Wohlfühlniveaus.
Was sich so einfach anhört ist immer eine Kunst und setzt oft hohen Sachverstand voraus. Bei Immobilienplanung ist Flächeneffizienz seit langen bei der Planung von Büroflächen möglich. Aber es gibt auch Grenzen: Stellen wir uns eine klassischen Altbau vor mit seinen großen Büroeinheiten meist kombiniert mit mangelnder technische Ausstattung. Nicht selten sitzen aufgrund der großzügigen Grundrisse lediglich 5 oder 6 Mitarbeiter in einem 150 m² Teiletage. Das wirkt zwar luxuriös und mag für die eine oder andere Rechtsanwaltkanzlei oder Family Office auch angemessen sein. Effizient ist es aber nicht. Und vor allem nicht billig. Denn wer kann sich in Ballungszentren wie München, Frankfurt oder Berlin schon eine derartige Verschwendung von Flächen bei Quadratmetermietpreisen jenseits der 20 oder 30 Euro und Mitarbeiterzahlen von 100 m² und mehr leisten.
Und hier liegt auch der Grund, warum 2016 dieses bereits seit langem diskutierte Thema verstärkt auf den Tisch kommt. Die Flächeneffizienz macht alle Beteiligten zufrieden. Den Mieter, da er absolut gesehen eine geringe Miete pro Mitarbeiter bezahlt, den Investor, da er auf den Quadratmeter eine etwas höhere Miete aufgrund der höheren Nutzungseffizienz verlangen kann und schließlich der Projektentwickler und Bauherr, da er durch sein Effizienzknowhow eine rasche Vermietung und einen damit möglichen schneller Verkauf erreicht.
Gradmesser hierbei ist die Arbeitsstättenrichtlinienverordnung und die schreibt je nach Bürotyp verschiedene Mindestmaße vor. Orientiert man sich an diesen und plant danach eine Immobilie quasi rückwärts nach den Optimierungsparameter, kommt eine hocheffektive und ideal nutzbare Bürofläche heraus. Meist sind die höchste Effizienz bei Planungen mit Gruppenbüros mit jeweils 3 Personen zu erreichen. Wenn ein Arbeitgeber oder eine Behörde dies bei hohem Mitarbeiterzahlen konsequent umsetzt, sind die Einsparungspotentiale gewaltig. Vor Jahren wurde dies bereits bei einem Berliner Bezirksamt computergestützt simuliert und die Ersparnis wäre auf über 500.000 Euro jährlich gekommen. In Deutschland sollen die mehreren Millionen Büroarbeitsplätze einen durchschnittlichen Mietfläche von etwa 30 m² pro Mitarbeiter einnehmen, wo hingegen in Ländern wie USA die Mitarbeiter mit 14 bis 18 m² auskommen. Kurz gesagt können wir von einem Senkungspotential von rund 25 Prozent sprechen und damit von einem Milliardenbetrag für die deutschen Arbeitgeber.
Der monetäre ThinkTank „Stiftung Finanzbildung“ hat sich nun diesem Thema angenommen und neben bisherigen Due Diligence Verfahren zur Analyse von sachwert- und geldwertorientierten Vermögensverwalter nun auch ein Bewertungsverfahren zur Flächeneffizienz von Büroimmobilien entwickelt. Hier wird jeder einzelne Raum in dem zu bewertenden Projekt anhand der Planunterlagen auf die Einhaltung gemäß Arbeitsstättenrichtlinienverordnung in Kombination mit der Flächeneffizienz überprüft. Herauskommen Ergebnisse, die zum einen die Qualität der Flächeneffizienz bestätigen und andererseits auch klare Empfehlung für die Realisierung als Zellen- ,Gruppen oder Großraumbüro aussprechen. Damit hat sowohl ein potentieller Mieter eine Entscheidungshilfe, welche von ihm in die engere Wahl gezogenen Büroimmobilien das effektiver Nutzungskonzept aufweisen. Und andererseits hat ein Investor die Sicherheit, dass seine Immobilien im Marktvergleich gefragter sein wird.
Sie wollen Details der Evaluierungsmethodik erfahren: hier
Als erste sachwertorientierte Vermögensverwaltung erhielt die PROJECT Immobilien Gewerbe AG, siehe linkes Bild, das Zertifikat der Trusted Real Estate.
Das Executive Summary können Sie hier nachlesen.
Ein Bericht zur Flächeneffizienz finden Sie auch auf Seite 19 im BeteiligungsReport 1-2017
Hier finden Sie unseren aktuellen Produktflyer: Flyer trusted real estate
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Flächeneffiziente Büroflächen erkennt man an diesem Label.