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Category Archives: Marktforschung

Drescher & Cie Immo Consult AG veröffentlicht fünfte Studie über die Offenen Immobilienfonds in Abwicklung

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Köln, 28. April 2016 – Drescher & Cie Immo Consult AG veröffentlicht schon zum fünften Mal eine Studie über die Qualität der Immobilienportfolios der in Abwicklung befindlichen Offenen Immobilienfonds und benennt erneut die Höhe bereits eingetretener Wertverluste („Cash-Burn-Rate“) .

Als Co-Autorin der Studie fungiert wiederum die Diplom-Geografin Sandra Kielholz. Sie verfügt über eine langjährige Erfahrung im Immobilienmarktresearch für die Gesellschaften AXA IM, CB Richard Ellis und Jones Lang LaSalle und arbeitet seit fünf Jahren für die Drescher & Cie Immo Consult AG.

Die noch bei den Fondsgesellschaften befindlichen acht Immobilienportfolien wurden wiederum Objekt für Objekt untersucht. Die drei Kriterien Lagequalität, Gebäudequalität und Vermietungsrisiko sind anhand einer eigenentwickelten Scoring-Tabelle bewertet worden. Anschließend sind die Ergebnisse nach Verkehrswerten, Immobilienanzahl bzw. Jahresnettosollmiete gewichtet in ein Ampelsystem eingeflossen. Alle Ergebnisse werden mit den 2012er Zahlen verglichen, um die zeitliche Entwicklung einfacher nachvollziehen zu können.

Die Aussage hinsichtlich der Portfolioqualität muss allerdings unbedingt in den Kontext der bereits entstandenen Verluste, noch möglicher Verluste und geleisteter Rückzahlungen gestellt werden. Dazu wurden in diesem Jahr zum dritten Mal die eingetretenen Wertverluste mit Hilfe der entwickelten Kennziffer „Cash- Burn- Rate“ quantifiziert und in der Gesamtstudie detailliert dargestellt.

Die Gesamtstudie mit detaillierten Einzelobjektergebnissen kann ab sofort zum Preis von € 499,– zzgl. USt. bezogen werden. Auf der Homepage www.dc-immoconsult.de kann ein Bestellformular heruntergeladen werden.

Quelle: Drescher & Cie  Immo Consult AG 

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Scope Ratings: Geschlossene Gesellschaft – offene Immobilienfonds werden rar

Scope logoBerlin, 26. April 2016 – Mehrere offene Immobilienfonds in Deutschland nehmen kein neues Geld von Kunden mehr an. Sie wollen so den gewaltigen Kapitalzustrom bremsen und den Anlagedruck senken, beobachtet Scope Ratings. Denn attraktive Immobilien sind inzwischen rar.

Normalerweise freuen sich Verkäufer, wenn Kunden ihnen die Tür einrennen. Doch bei offenen Immobilienfonds sind neue Anleger derzeit nicht gern gesehen: Die drei Flaggschiff-Fonds der Volksbanken-Fondsgesellschaft Union Investment nehmen derzeit kein neues Geld mehr an, auch die Sparkassen-Fondsgesellschaft Deka hat ihre Zielmarke für neu anzulegendes Geld in ihren offenen Immobilienfonds für das laufende Jahr fast erreicht. „Das tut den Anbietern zwar weh, aber die Fondsmanager wissen derzeit einfach nicht wohin mit all dem Geld“, sagt Sonja Knorr, Director Alternative Investments bei Scope Ratings.

Allein in den ersten beiden Monaten des Jahres sind den in Deutschland zugelassenen aktiven offenen Immobilienpublikumsfonds 2,2 Milliarden Euro zugeflossen. Zum Vergleich: Im gesamten Jahr 2014 waren es 3,9 Milliarden Euro, im deutlich stärkeren Jahr 2015 dann 5,3 Milliarden Euro. Nun bahnt sich eine weitere Steigerung an. „Die Mittelzuflüsse sind derzeit extrem hoch“, beobachtet Knorr. Hauptgrund: Das Niedrigzinsniveau erhöht die Anziehungskraft von Sachwerten und treibt immer mehr Anleger in offene Immobilienfonds.

Deren Emittenten sehen sich deshalb zunehmend gezwungen, den Geldzufluss zu reglementieren. „Eine hohe Liquidität in den Fonds kostet im aktuellen Umfeld nun einmal Rendite“, sagt Knorr. Die Fondsmanager müssen mit realen Negativzinsen leben, wenn sie das Geld der Anleger nicht gleich unterbringen können. Zugleich treibt das Zinstief die Immobilienpreise. Zuletzt mussten die Fonds daher immer höhere Risiken eingehen, um frisches Geld rentierlich anzulegen. Sie haben zum Beispiel so genannte Core-plus-Objekte gekauft, die beispielsweise durch Modernisierungsmaßnahmen erst noch optimiert werden müssen. Zudem werden verstärkt noch fertig zu stellende Projektentwicklungen angekauft, bei denen das Risiko besteht, dass sie nach Fertigstellung nicht zu den geplanten Konditionen vermietet werden können. Zugleich haben Fondsmanager in Metropolen Immobilien in weniger attraktiven B-Lagen zugekauft und auch Objekte abseits der A-Standorte erworben, letztere allerdings meist in guten Lagen.

Der nächste Schritt wäre, auch Immobilien an B-Standorten in B-Lagen zu kaufen, also weniger attraktive Objekte in Kleinstädten und ländlichen Gebieten. „Die Risiken bei solchen Objekten sind allerdings ungleich höher“, sagt Knorr. Entsprechend groß ist die Gefahr, bei einer Abkühlung des Immobilienmarktes herbe Verluste zu erleiden, wenn Kunden Geld abziehen und die Fonds Objekte verkaufen müssen. „Vor diesem Hintergrund ist es richtig, dass die Fonds Zuflüsse stoppen, statt ständig wachsende Risiken einzugehen“, analysiert Knorr.

Eine andere traditionelle Schwäche offener Immobilienfonds ist inzwischen zumindest im Grundsatz behoben: Ziehen Kunden schnell in großer Zahl Gelder ab, dann müssen die Fonds womöglich in kurzer Zeit Objekte verkaufen, um die abtrünnigen Investoren auszahlen zu können. Seit 2013 schreibt das Kapitalanlagegesetzbuch nun aber eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren vor. Zudem können Anleger nur mit einem Jahr Vorlauf kündigen. Beides nimmt Druck von den Fondsmanagern. „Dennoch ist die Gefahr eines Ausverkaufs nicht gebannt, wenn die Stimmung eines Tages kippt“, warnt Analystin Knorr. Denn im Durchschnitt stammt der größte Teil der Einlagen immer noch von Altanlegern – und die dürfen auch weiterhin Anteile im Wert von bis zu 30.000 Euro von heute auf morgen zurückgeben. Im Zuge der Finanzkrise waren deshalb mehrere Fonds in Schieflage geraten.

Damit sich das nicht wiederholt, müssen sich die Fonds soweit es geht krisenfest aufstellen. „Viele Fondsmanager investieren aktuell stark zyklisch und am liebsten in Großprojekte mit Volumina von mehreren hundert Millionen Euro“, beobachtet Knorr: „Da ist es umso wichtiger einen jederzeit liquidierbaren Portfolioanteil für den Ernstfall vorzuhalten.“

Diese und viele weitere Aspekte beleuchtet Scope in ihren Ratings der offenen Immobilienfonds, deren Aktualisierung im Juni 2016 veröffentlicht wird.

Quelle: Scope Ratings

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Globales Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien im ersten Quartal rückläufig

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Frankfurt, 13. April 2016 – Nach vorläufigen Erhebungen von JLL lag das globale Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien im ersten Quartal 2016 bei 128 Milliarden US-Dollar, entsprechend einem Rückgang von 17 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1 2015: 154 Milliarden USD).

In Europa sind die Transaktionsvolumina gegenüber dem ersten Quartal 2015 auf Dollarbasis um ein Fünftel auf 46 Milliarden USD gesunken. Rückgänge wurden in den drei großen Märkten Großbritannien (- 37 Prozent), Frankreich (- 30 Prozent) und Deutschland (- 7 Prozent) registriert. Im Plus bleiben die skandinavischen Länder, Benelux sowie Mittel- und Osteuropa.

Die Region Amerika meldet mit 61 Milliarden USD ein um 16 Prozent niedrigeres Transaktionsvolumen im Vergleich zum ersten Quartal 2015. Durchweg niedrigere Transaktionsvolumina zeigen sich bei der Analyse der einzelnen Länder: am moderatesten der Rückgang in Kanada (- 3 Prozent), am stärksten in den lateinamerikanischen Märkten Brasilien (- 81 Prozent) und Mexiko (- 57 Prozent). Wie in der gesamten Region gab es in den USA einen Rückgang von 16 Prozent.

Auch im asiatisch-pazifischen Raum notierte das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit 21 Milliarden USD 16 Prozent niedriger, allerdings mit deutlich differenziertem Verlauf in den einzelnen Ländern. Mit höherem Transaktionsvolumen als im Vorjahr schlossen Australien, Hongkong und Südkorea das erste Quartal ab, während China, Japan und die meisten aufstrebenden Märkte in Asien ein Minus verzeichneten.

Quelle: JLL, EMEA Research

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Expertenbefragung Einzelhandel und Immobilieninvestoren

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Bergisch Gladbach, 05. April 2016 – Die Hahn Gruppe veröffentlicht die Ergebnisse ihrer im Februar/März 2016 durchgeführten Expertenbefragung, die sie in Zusammenarbeit mit dem EHI Retail Institute durchgeführt hat

Der stationäre Einzelhandel in Deutschland hat positive Zukunftserwartungen: 95 Prozent der befragten Unternehmen rechnen demnach mit steigenden (44 Prozent) oder zumindest stabil bleibenden (51 Prozent) Umsätzen. Überdurchschnittlich optimistisch sind die Betreiber von Lebensmittel-, Drogerie- und Baumärkten. Hier rechnen jeweils mindestens 50 Prozent der Befragten mit Umsatzzuwächsen. Mit gedämpften Erwartungen plant hingegen die Unterhaltungselektronikbranche. Rund 33 Prozent der Teilnehmer prognostizieren für ihre Branche Umsatzrückgänge, was sich u.a. in der tendenziell rückläufigen Preisentwicklung bei Elektronikartikeln begründet.

Die befragten institutionellen Investoren sind weiter in Kauflaune. Trotz steigender Immobilienpreise wollen 76 Prozent der Immobilieninvestoren in 2016 zukaufen (Vorjahr: 57 Prozent). Ihren Immobilienbestand halten wollen rund 17 Prozent (Vorjahr: 20 Prozent) und nur 7 Prozent wollen tendenziell verkaufen (Vorjahr: 17 Prozent). Diese positive Markteinschätzung spiegelt sich auch in der von den Investoren erwarteten Preisentwicklung wider: Rund 40 Prozent der Befragten rechnen für Handelsimmobilien in 2016 mit weiter steigenden Preisen, 57 Prozent gehen von stabilen Preisen aus und nur 3 Prozent erwarten einen Preisrückgang. Hinsichtlich der gesuchten Objekttypen präferieren die Investoren Fachmarktzentren (80 Prozent), innerstädtische Geschäftshäuser (33 Prozent) bzw. SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte (30 Prozent). Weniger beliebt sind Shopping-Center und einzelne Supermärkte/Discounter (jeweils 20 Prozent).

Gegenüber dem Vorjahr hat die Expansionsneigung der Einzelhändler wieder leicht zugenommen. So rechnen rund 30 Prozent der Befragten mit einem Anstieg der Flächennachfrage für ihre Branchen (Vorjahr: 25 Prozent). 49 Prozent (Vorjahr: 55 Prozent) sehen eine stabile Flächennachfrage und nur 21 Prozent (Vorjahr: 20 Prozent) erwarten einen Rückgang. Besonders expansionsstark sind die Bau- und Gartenmarktbetreiber, die zu 100 Prozent mit einem Anstieg der Flächennachfrage rechnen. Hinsichtlich der Expansionsschwerpunkte wurden am häufigsten Innenstädte (82 Prozent), Fachmarktzentren (72 Prozent) und Shopping-Center (61 Prozent) genannt.

Rund 42 Prozent der befragten Einzelhandelsunternehmen erwarten, dass die erhöhte Zuwanderung der letzten Jahre zu langfristig höheren Umsätzen für ihr Unternehmen führen wird. Bei der Personalbeschaffung rechnen 29 Prozent der Einzelhändler mit positiven Auswirkungen. Allerdings erwarten auch 50 Prozent der Unternehmen, dass zusätzliche finanzielle Belastungen für den Handel zu befürchten sind. Die Immobilieninvestoren teilen die überwiegend positive Einschätzung: rund 48 Prozent erwarten, dass insbesondere Einzelhandelsimmobilien von einer erhöhten Zuwanderung profitieren werden. Für Büroimmobilien sind nur 37 Prozent dieser Meinung.

Der Einzelhandel wünscht sich flexible Umbaumöglichkeiten für die genutzten Handelsimmobilien: Für rund 26 Prozent der Befragten hat dies eine hohe Bedeutung. Weitere rund 49 Prozent sehen eine zumindest mittlere Bedeutung darin. Noch eine geringe Bedeutung hat die Flexibilität für rund 25 Prozent der Befragten. Allerdings sind die Einzelhändler sehr unspezifisch in ihrer Aussage, wofür sie die flexiblen Umbaumöglichkeiten nutzen wollen. Am häufigsten genannt wurden Aktionsflächen sowie Logistikflächen für Lieferkonzepte, denen 13 bzw. 11 Prozent eine große Bedeutung zurechnen. Interessanterweise setzen die mit der selben Fragestellung konfrontierten Immobilieninvestoren im Vergleich deutlich stärker auf Flexibilität, um ihr Investment zukunftssicher aufzustellen: Für rund 80 Prozent haben flexible Umbaumöglichkeiten eine große Bedeutung, 15 Prozent sehen eine mittlere Bedeutung und nur 5 Prozent eine geringe Bedeutung.

Die Besucherfrequenz im stationären Einzelhandel entwickelt sich heterogen. Während bei Fachmarktzentren im Vorjahresvergleich über einen tendenziellen Zuwachs bei den Besucherzahlen berichtet wird (Anstieg: 22 Prozent, Stabil: 41 Prozent, Rückgang: 7 Prozent), erkennen die Einzelhändler bei Shopping-Centern (Anstieg: 21 Prozent, Stabil: 25 Prozent, Rückgang: 39 Prozent) und innerstädtischen Lagen (Anstieg: 8 Prozent, Stabil: 46 Prozent, Rückgang: 28 Prozent) einen negativen Trend der Besucherzahlen.

Die Finanzierungsbedingungen für Handelsimmobilieninvestoren gestalten sich seit einigen Jahren überwiegend günstig. Diese Entwicklung hat sich fortgesetzt: 38 Prozent der Befragten geben an, dass sich die Kreditvergabepolitik der Banken gegenüber dem Vorjahr verbessert hätte. Rund 60 Prozent spüren keine Veränderungen. Nur 2 Prozent berichten von Finanzierungsbedingungen die schwieriger geworden sind.

Der Anstieg der Immobilienpreise und der Nachfrageüberhang am Transaktionsmarkt haben bei den institutionellen Anlegern zu keinem grundlegenden Wandel in der Akquisitionsstrategie geführt: 45 Prozent der Befragten investieren unverändert weiter, 35 Prozent haben ihre Investmentstrategie angepasst und gehen Kompromisse bei der Objektgröße ein. 18 Prozent sind bereit, mehr Portfolio-Deals abzuwickeln, um ihre Ziele zu erreichen. Jeweils 15 Prozent investieren weniger Kapital oder setzten teilweise auf alternative Objekttypen. Nur 13 Prozent wollen in höhere Risikoklassen ausweichen.

Zur Expertenbefragung:

Die Hahn Gruppe führt zweimal jährlich eine Expertenbefragung bei Expansionsverantwortlichen des großflächigen Einzelhandels und bedeutenden institutionellen Investoren durch. Ziel ist es, die aktuellen Trends sowie die Stimmungslage im Einzelhandel und bei Handelsimmobilien-Investoren zu erfassen. In der aktuellen Umfrage wurden 57 Expansionsverantwortliche großer Filialisten des deutschen Einzelhandels sowie 40 Entscheidungsträger von institutionellen Immobilieninvestoren befragt, darunter Immobilienfonds, Private Equity-Gesellschaften und Vermögensverwalter sowie Banken. Rund 45 Prozent der teilnehmenden Investoren verwalteten ein Immobilienvermögen von über 3 Milliarden Euro.

Quelle: Hahn Gruppe

 

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Solide Grundstimmung trifft auf erschwerte Bankenrefinanzierung

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Deutscher Immobilienfinanzierungsindex von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW)

Frankfurt, 10. März 2016 – Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) erhöht sich im ersten Quartal 2016 um 1,9 auf 15,0 Punkte. Damit setzt sich die im letzten Quartal eingetretene Aufwärtsbewegung fort.

Der Anstieg des Index basiert auf einer verbesserten Einschätzung der Finanzierungssituation in den vergangenen sechs Monaten: Deren Saldo aus positiven und negativen Antworten legte um 6,8 auf 31,7 Punkte zu. Unter dem Strich weniger optimistisch zeigen sich die Einschätzungen für die kommenden sechs Monate. Hier ging der Saldo um 2,9 auf -1,7 Punkte zurück. Trotz des leicht negativen Saldos geht eine deutliche Mehrheit (70,8%) der Umfrageteilnehmer weiterhin von gleichbleibend guten Finanzierungsbedingungen im kommenden Halbjahr aus. Nach wie vor stellt sich die gesamtwirtschaftliche Lage Deutschlands als sehr solide dar. Consensus Economics nennt in seiner Februarprognose ein BIP-Wachstum in 2016 von 1,8%.

Bei der Einschätzung der Finanzierungssituation macht sich über alle Nutzungsarten hinweg eine Verbesserung um 6,8 Punkte auf 31,7 Punkte bemerkbar. Diese ist vor allem auf die äußerst positiven Rückmeldungen zum Geschäft mit Wohnimmobilienfinanzierungen zurückzuführen. Für diese Assetklasse wurde die Finanzierungssituation nochmals deutlich besser eingeschätzt als im Vorquartal (plus 17,6 Punkte). Immerhin 75,6 Prozent antworten mit „keine Veränderung“ bei der Frage nach der Finanzierungserwartung für die nächsten sechs Monate. Gleichwohl ist beim Saldo für die Finanzierungserwartung ein Rückgang um 7,2 Punkte zu notieren. Damit bewegt sich der Saldo mit 2,2 Punkten eher wieder in Richtung der Nulllinie. Während sich auch für die Einzelhandels- und Logistikimmobilien die Finanzierungserwartung als weniger optimistisch darstellt (-4,6 bzw. – 4,7 Punkte), steigt die Einschätzung bei den Büroimmobilien für die kommenden sechs Monate. Hier sorgt ein Plus von 4,9 Punkten für einen verbesserten, allerdings immer noch im Negativbereich verharrenden Saldo von -2,2 Punkten Es bleibt auch in diesem Quartal dabei, dass die Mehrheit der Umfrageteilnehmer keine spürbaren Veränderungen der Finanzierungsbedingungen im kommenden halben Jahr erwartet. Bei allen vier Nutzungsarten sind mindestens zwei Drittel der Befragten der Ansicht, dass die Bedingungen konstant bleiben.

Der seit Anfang 2015 bei den Umfrageteilnehmern erkennbare Trend, die Refinanzierungsmärkte für Fremdkapitalgeber zunehmend pessimistisch einzuschätzen, setzt sich im ersten Quartal 2016 weiter fort. Für sämtliche Refinanzierungsinstrumente gehen die Lage- und Erwartungseinschätzungen zurück. Die Spannweite der Saldenrückgänge reicht bei der Lageeinschätzung von -0,7 Punkten bei Einlagen bis zu einem Einbruch von -30,5 Punkten bei Immobilienaktienmärkten – letzteres sicherlich eine unmittelbare Folge der jüngsten Kursturbulenzen, die sich auch niederschlagen in der Einschätzung für die kommenden sechs Monate: bei Immobilienaktienmärkten waren das immerhin -24,1 Punkte. Unbesicherte Schuldverschreibungen schneiden bei den Erwartungen der Befragten (-25,5 Punkte) noch schlechter ab. Nur für Mortgage Backed Securities gehen die Experten per Saldo noch von einer Verbesserung der Refinanzierungsmöglichkeiten im nächsten Halbjahr aus. Das zunehmend eingetrübte Stimmungsbild an den Refinanzierungsmärkten spiegelt sich auch in der Erwartung steigender Spreads von Hypothekenpfandbriefen und unbesicherten Schuldverschreibungen gegenüber öffentlichen deutschen Anleihen wider: 34,7 bzw. 57,7 Prozent der Teilnehmer gehen hier inzwischen von steigenden Refinanzierungskosten binnen sechs Monaten aus.

Über 80 Prozent der Umfrageteilnehmer stuften in einer Sonderfrage die Sparkassen und Volksbanken am Platz oder in der umgebenden Region als besonders geeignet ein, regionale Finanzierungen (für Transaktionen mit einem Marktwert zwischen 10 und 20 Millionen Euro und einer Loan-to-Value Ratio (LTV) von 50 Prozent durchzuführen. Lokale und regionale Geschäftsbanken, zuständige Landesbanken, Hypothekenbanken sowie Investmentbanken folgen mit deutlichem Abstand. Andere Anbieter wie Versicherungen, Kreditfonds oder CrowdfundingPlattformen halten nur 13  bis 4 Prozent für geeignet.

Flankiert wurde diese Frage nach dem Finanzierungsgeber mit der Frage, ob Immobilienfinanzierung in regionalen Teilmärkten jenseits der A- und B-Städte risikobehafteter seien als Finanzierungen mit einer gleichen Objektqualität in A-Städten. Das Ergebnis: Gut zwei Drittel der Teilnehmer sehen in 50% LTV-Finanzierungen von Einzeltransaktionen mit Objektwert 10 – 20 Millionen Euro ein größeres Risiko als in Finanzierungen mit gleicher Objektqualität in A-Städten. 40 Prozent sind der Meinung, ein angemessener Margenaufschlag für entsprechende Deals liege zwischen 11 und 25 Basispunkten.

Quelle: JLL, Pressemitteilung vom 10. März 2016

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Neue Famos-Studie: Immobilien bilden bei Family Offices in Deutschland die wichtigste Anlageklasse im Gesamtvermögen

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Korschenbroich, 3. März 2016 – Famos, das Multi-Family-Office für Immobilienvermögen, veröffentlicht seine zweite Untersuchung zum Immobilienanlageverhalten von Family Offices. Dafür befragte Famos 30 deutsche Family Offices detailliert nach ihrem Immobilien-Investments.

Die wichtigsten Ergebnisse der Studie: Immobilien bilden bei Family Offices die größte Anlageklasse im Gesamtvermögen. Der Anteil beträgt durchschnittlich 36 Prozent und hat sich gegenüber der Famos-Studie 2012 um einen Prozentpunkt erhöht. Die Aktienquote ist dagegen deutlicher gestiegen von 18 auf 23 Prozent. Wie zu erwarten ist der Rentenanteil im Gegenzug zurückgegangen – von 24 auf 18 Prozent.

Bei den Nutzungsarten folgen Family Offices dem allgemeinen Trend zu Investitionen in Wohnimmobilien: Der Anteil der Wohnobjekte an den Immobilienportfolios der Family Offices ist von 39 Prozent (2012) auf 44 Prozent (2016) gewachsen. Zugelegt hat auch die Klasse der gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäuser – von zehn auf 16 Prozent. Deutlich gefallen in der Gunst der Familien sind dagegen Büroobjekte. Ihr Anteil sank von 29 auf 18 Prozent.

„Diese Veränderungen spiegeln sich auch in den Investitionsabsichten wider“, führt Hünnscheid, Geschäftsführer von Famos Immobilien, aus. „Das Interesse an Wohnimmobilien ist noch einmal gestiegen. Rund zwei Drittel der Befragten stufen diese Nutzungsart als attraktiv oder sehr attraktiv ein. Gleiches gilt für gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser. Eine mögliche Erklärung dafür ist, dass Wohnen immer noch als relativ risikoarm angesehen wird. Ein großer Teil der Family Offices (66 Prozent) stuft die Wohnungsmärkte in den A-Städten nach wie vor als risikoarm ein. Büro und Einzelhandel werden an diesen Standorten deutlich riskanter gesehen“, kommentiert Hünnscheid. 90 bzw.83 Prozent stufen hier das Risiko als mittel oder hoch ein.

Was die Rendite betrifft, beziehen die Family Offices die Hochpreisphase auf den deutschen Immobilienmärkten in ihre Überlegungen mit ein. „Die Renditeerwartungen sind dramatisch nach unten gegangen“, so Famos-Chef Hünnscheid. „Mehr als 40 Prozent der Befragten erwarten bei Wohninvestments Bruttoanfangsrenditen zwischen Null und drei Prozent. Bei Wohn- und Geschäftshäusern rechnen 18 Prozent mit Null bis drei Prozent.“

Wie zahlreiche andere Investorengruppen werden auch die Family Offices vom Niedrigzinsumfeld zu Investments getrieben. Rund zwei Drittel der Befragten nennen das Zinsumfeld (71 Prozent) und überschüssige Liquidität (61 Prozent) als wichtigste Gründe für Immobilienkäufe in den kommenden 24 Monaten. Allerdings verfolgen Family Offices mit ihren Immobilieninvestments andere Ziele als viele institutionelle Investoren. Bei den Befragten stehen Inflationsschutz und Vermögenserhalt (90 Prozent) sowie das Generieren von laufenden Cashflows (73 Prozent) bei den Zielen ganz vorne. Die Optimierung der Portfoliorendite rangiert mit 50 Prozent dagegen erst an achter Stelle der Investitionsziele.

Dennoch erzielen Family Offices vergleichsweise gute Eigenkapitalrenditen. Ein Teil der Befragten machte hierzu Angaben. Die durchschnittliche Eigenkapitalrendite vor Steuern lag im Schnitt bei 5,78 Prozent.

Quelle: Famos Immobilien GmbH

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Bundesregierung rudert zurück: Kleiner § 34c reicht für die Immobiliardarlehensvermittlung aus

Logo AFW_HKS_K_CMYKBerlin, 03. März 2016 – Am 26.02.2016 hat der Bundesrat den Weg für das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie freigemacht. Jetzt muss es nur noch vom Bundespräsidenten unterschrieben und im Bundesgesetzblatt veröffentlicht werden.  

Wie vom AfW gefordert, hat die Bundesregierung die Anforderung an Immobiliardarlehensvermittler für das Erreichen der Alte-Hasen-Regelung an die übliche Verwaltungspraxis angepasst. „Die zwischenzeitliche Anforderung, neben der Darlehensvermittlung auch seit 2011 die Genehmigung zur Immobilienvermittlung nachweisen zu können, war weltfremd. Wir begrüßen es als AfW daher sehr, dass zukünftige Immobiliardarlehensvermittler nun nur noch die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1, Satz 1 Nr. 2 nachweisen müssen, um evtl. Alter-Hase zu sein“, bestätigt AfW-Vorstand Frank Rottenbacher die Gesetzesanpassung.

Auch wenn die Übergangsfrist bis zum 20.03.2017 gehen wird, weist der AfW darauf hin, dass die gesetzlichen Neuerungen bereits ab dem 21.03.2016 gelten werden. In der Übergangsfrist profitieren § 34c Erlaubnisinhaber, da sie ihre persönliche Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnisse nicht mehr neu nachweisen müssen. Sie benötigen nur noch den VSH-Nachweis sowie eine Bestätigung ihrer Sachkunde.

Quelle: AfW – Bundesverband Finanzdienstleistung e.V.

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Jeder zweite Vermittler will 34i-Erlaubnis beantragen

Frank Rottenbacher

Frank Rottenbacher

Berlin, 11. Januar 2016 – Vermittler von Finanzanlagen und Versicherungen beurteilen die bisher erfolgte Regulierung ihres Berufsstandes mehrheitlich als positiv. Die anstehende Regulierung der Immobilienfinanzierung stößt zudem auf großes Interesse. Das ist ein Ergebnis des 8. AfWVermittlerbarometers, für das der Verband rund 1700 Vermittler befragte. 

Mit Abstand am besten wird die seit 2007 umgesetzte Regulierung der Versicherungsvermittlung beurteilt. Fast zwei Drittel der Vermittler halten sie für gelungen. So kreuzten 17,8 Prozent „sehr positiv “ und 44,4 Prozent „positiv“ im Fragebogen an. Demgegenüber haben 12,8 Prozent der Vermittler ein negatives und 6,8 Prozent ein sehr negatives Bild von der Umsetzung über den Paragraf 34d der Gewerbeordnung. 14,9 Prozent sind unentschieden.

Die seit 2013 umgesetzte Regulierung der Finanzanlagenvermittlung wird zurückhaltender, aber dennoch mehrheitlich positiv beurteilt. Hier schätzen 12,9 Prozent die erfolgte Umsetzung als sehr positiv und 31,5 Prozent als positiv ein. Der Anteil der Skeptiker beträgt ebenfalls knapp ein Fünftel: 9,4 Prozent haben eine negative und 10,4 Prozent eine sehr negative Sicht auf die Regulierung über den Paragraf 34f der Gewerbeordnung. 17,9 Prozent sind unentschieden.

Die jüngste abgeschlossene Regulierung kommt mit Abstand am schlechtesten weg. Lediglich 5,2 Prozent der befragten Vermittler empfinden die Regulierung der Honorarberatung (§ 34h GewO) als sehr positiv, 12,4 Prozent als positiv. Ein Drittel der Vermittler gibt schlechte Noten: 17,0 Prozent hält die Regulierung über die Paragrafen 34e und 34h der Gewerbeordnung für negativ, 16,1 Prozent für sehr negativ. Allerdings ist der Anteil der unentschlossenen Vermittler in dieser Frage mit 30,8 Prozent relativ hoch, weil viele Vermittler sich von dieser Regulierung nicht betroffen sehen.

Die anstehende Regulierung der Immobilienkreditvermittlung wirft ihre Schatten voraus. Laut dem AfW-Vermittlerbarometer wird fast jeder zweite Vermittler (47,9 Prozent) eine Erlaubnis zur Vermittlung von Immobiliardarlehen nach § 34i Gewerbeordnung beantragen, wenn die gesetzlichen Regelungen sowie die Kosten (für die Erlaubniserteilung, Vermögenschadenhaftpflicht, Sachkundeprüfung etc.) vergleichbar mit den bereits abgeschlossenen Regulierungen für die Paragrafen 34d und 34f GewO wären.

„Es ist ein Unding, dass das Gesetz sowie die Verordnung zwei Monate vor Inkrafttreten noch nicht verabschiedet sind und es somit keine sichere Planungsbasis für unsere Branche gibt. Die gesetzlichen Grundlagen müssen dringend verabschiedet werden“, fordert Frank Rottenbacher, Vorstand des AfW Bundesverband Finanzdienstleistung.

In der Baufinanzierung benötigen Vermittler starke Produktpartner. Hier nehmen die Maklerpools eine herausragende Rolle ein. 60,1 Prozent der befragten Vermittler nannten Pools als ihre Partner auf diesem Produktfeld. 48,0 Prozent arbeiten mit speziellen Finanzierungsvermittlern wie zum Beispiel ProHyp oder Dr. Klein zusammen. Es folgen Banken mit 46,3 Prozent, Bausparkassen mit 29,7 Prozent und sonstige Finanzierungspartner mit 4,8 Prozent (Mehrfachnennungen waren zulässig).

Dass die Immobilienfinanzierung einen festen Platz im Portfolio vieler Vermittler hat und ein wichtiges Cross-Selling-Element darstellt, belegt ein weiteres Ergebnis des AfW-Barometers: Jeder vierte der Befragten (25,4 Prozent) vermittelt neben der Finanzierung stets auch weitere Produkte wie eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine Hinterbliebenenabsicherung an seine Kunden. Weitere 28,6 Prozent vermitteln neben der Finanzierung weitere Produkte in mindestens jedem zweiten Beratungsfall.

Hintergrund: Für das 8. AfW-Vermittlerbarometer hat der AfW Bundesverband Finanzdienstleistung im Sommer 2015 über einen Online-Fragebogen 1.700 Vermittler zu den wichtigsten aktuellen Branchenthemen und -entwicklungen befragt. 91 Prozent der Umfrageteilnehmer haben eine Erlaubnis für die Versicherungsvermittlung (Paragraf 34d GewO), 48 Prozent eine Erlaubnis für die Finanzanlagenvermittlung (Paragraf 34f GewO). 22 Prozent der befragten Vermittler sind Mitglieder im AfW.

Quelle: AfW – Bundesverband Finanzdienstleitsung e. V.

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Deutscher Lager- und Logistikflächenmarkt mit überdurchschnittlicher Bilanz

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Frankfurt, 16.10. 2015 – In den ersten neun Monaten 2015 lag der Umsatz auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt bei rund 4,86 Millionen Quadratmetern (Eigennutzer und Vermietungen). Damit wurde das beste Ergebnis der letzten zehn Jahre in einem Zeitraum von neun Monaten erzielt.

Eigennutzer- und Vermietungsumsätze entwickelten sich im Jahresvergleich diametral: 10 Prozent weniger Flächen durch Eigennutzeraktivitäten stehen einem Anstieg von 51 Prozent durch Vermietungen gegenüber. „Eine starke Nutzernachfrage zeigt sich in den meisten Regionen. Insbesondere die sich verändernden Anforderungen an Logistiknetzwerke sorgen dafür, dass die Chancen so gut wie noch nie stehen, das bisherige Rekordjahr 2011 zu übertreffen“, so Frank Weber, bei JLL Head of Industrial Agency Germany. Damals waren es 5,86 MillionenQuadratmetern Logistikflächen.

Der Umsatz in den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) zwischen Januar und Ende September weist im Jahresvergleich ein Plus von 15 Prozent auf. Mit ca. 1,58 Millionen Quadratmetern erreichte das Ergebnis das zweithöchste Volumen der letzten zehn Jahre. Nur 2011 waren es im ersten Dreivierteljahr mehr. Den stärksten Zuwachs gegenüber dem Vorjahr verbuchte die Region Hamburg: plus 52 Prozent schlugen hier dank eines überdurchschnittlichen dritten Quartals zu Buche. Auch die Regionen Düsseldorf (+ 27 Prozent) und Berlin (+ 8 Prozent) legten zu. Auf ähnlichem Niveau bewegte sich die Münchener Region (- 2 Prozent). Die Region Frankfurt musste gegenüber einem herausragenden Vorjahresumsatz moderate Einbußen hinnehmen (-8 Prozent).

Vier der fünf größten Deals in den Big 5 entfallen in den ersten neun Monaten auf Eigennutzer-Neubauten und machen über 200.000 Quadratmeter aus.

Die Spitzenmieten für Lagerflächen (in der Größenordnung ab 5.000 Quadratmeter) blieben in allen Regionen stabil mit den höchsten Mieten in der Region München (6,50 Euro/m²/Monat) deutlich vor Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat). Die niedrigsten Spitzenmieten werden nach wie vor in der Region Berlin gezahlt (4,70 Euro/m²/Monat). Auch bis zum Jahresende erwartet JLL keine Veränderungen.

Außerhalb der Big 5 Ballungsräume ist in den ersten neun Monaten 2015 ein Flächenumsatz von ca. 3,28 Millionen Quadratmeter zu notieren, mehr als jemals zuvor in einem ersten Dreivierteljahr und ein Viertel mehr als im Vorjahreszeitraum. 5- und 10-Jahresvergleich sprechen mit + 36 bzw. +68 Prozent eine deutliche Sprache.

Quelle: JLL

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Immobilienfinanzierende Banken mit mehr Neugeschäft in der ersten Jahreshälfte 2015 –

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Frankfurt, 28. 09. 2015 – Der Kapitalfluss in Richtung Immobilie bleibt nicht zuletzt aufgrund der hohen Liquidität bestehen. Dies gilt trotz steigender Volatilität auf den Finanzmärkten. Immerhin wurden bereits bis Jahresmitte 24 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert, darüber hinaus 17,5 Milliarden Euro in gewerbliche Wohnimmobilien-Portfolien.

„Es ist naheliegend, dass ein starker Investmentmarkt auch die Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen in Deutschland begünstigt und somit das Neugeschäft deutscher Kreditinstitute angetrieben wird“, so Markus Kreuter, bei JLL Team Leader Debt Advisory Germany.

Durch die starke Investmentnachfrage ist im 1. Halbjahr 2015 das Neugeschäftsvolumen der 13 von JLL analysierten Banken mit Neugeschäft gestiegen. Zu notieren ist ein Zuwachs gegenüber dem Vorjahreszeitraum von rund 13 Prozent (entsprechend 2,3 Milliarden Euro) auf 19,1 Milliarden Euro. Damit wurden bereits rund 52 Prozent des Gesamtvolumens 2014 erreicht. Diese 13 Banken machen ca. 70 Prozent des Neugeschäftsvolumens im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland aus. Den Spitzenplatz teilen sich die HSH Nordbank und die HypoVereinsbank mit jeweils 2,9 Milliarden Euro, gefolgt von der Deutschen Pfandbriefbank (pbb) mit 2,4 Milliarden Euro.  Auf die Top 3 der finanzierenden Banken, darunter wie im Vorjahr als einzige die HSH Nordbank, entfielen damit 43 Prozent des gesamten Finanzierungsvolumens der 13 analysierten Banken. Insgesamt acht der zwölf Institute mit ausgewiesenem Neugeschäft erreichten oder übertrafen beim Neugeschäftsvolumen die 1-Mrd.-Euro-Schwelle. Das stärkste Wachstum verbuchten die DekaBank und die HypoVereinsbank mit einem Plus von über 80 Prozent.

Bei den Finanzierungsaussichten überwiegt die positive Einschätzung der Institute. Gleichzeitig setze der hohe Wettbewerb die Margen bei den Instituten weiter unter Druck. Einige Banken betonen diesbezüglich explizit ihr strikt selektives bzw. konservatives Vorgehen bei der Vergabe von Finanzierungen.

Quelle: JLL, Pressemitteilung vom 28. September 2015

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